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百強房企新增貨值達7.2萬億元 二線城市拿地步伐放緩

發布時間:2019年10月17日 15:53    來源:證券日報
  從“全員銷售月”到十一黃金周“折上折”賣房,短短半個月,部分龍頭房企可攬入數百億元銷售額。10月初,各大龍頭房企都針對黃金周進行了額外優惠促銷。得到的結果是,盡管樓市整體平淡,但是只要價格足夠吸引,依然能夠快速“出貨”。
 
  值得關注的是,龍頭房企忙于打折賣房的背后,是快速回籠資金的目的,要么還債,要么買地,尤其要有足夠的新增投資,土地儲備充足,才能維持“明天”銷售額排行榜上的席位不掉隊。
 
  克而瑞研究中心統計數據顯示,截至2019年9月末,銷售百強房企的新增貨值達7.2萬億元,已有24家房企年內新增貨值突破1000億元,中駿、奧園9月份也邁入新增貨值千億元陣營。
 
  克而瑞研究中心表示,三季度土地市場形勢較二季度更加嚴峻,成交量同比和環比均下跌,溢價率持續回落。整體來看,百強房企拿地同樣保持謹慎,四成企業拿地銷售比低于行業平均水平。此外,三季度以來,房企在二線城市拿地步伐有所放緩。
 
  房企拿地貨值集中度上升
 
  從開年至今來看,300城土地市場延續低位運行狀態,溢價率已經連續5個月下調,9月份300城土地出讓平均溢價率下滑至7.7%,接近去年市場最冷期間水平。
 
  土地市場冷清的背后,是房企拿地投資趨于謹慎和理性。
 
  克而瑞研究中心統計數據顯示,在百強房企9個月完成的7.2萬億元新增土地貨值中,龍頭房企的獲取貨值能力優勢仍然顯著。銷售TOP10房企新增貨值占45%,較上月上漲3個百分點;20強房企的新增貨值占比則達到63%;對比銷售集中度來看,前30強房企的新增貨值集中度均高于銷售集中度,意味著未來TOP30房企市場份額仍有增大的空間。
 
  從拿地布局來看,在百強房企新增土地儲備中,一、二線城市和三、四線城市的占比幾乎旗鼓相當,較去年全年而言,二線城市占比提升近6個百分點,可以看出,在行業調整過程中企業投資更聚焦于高能級城市。
 
  但從各季度的走勢來看,回歸二線雖然帶動上半年部分二線城市土地市場快速升溫,二季度百強房企二線投資占比一度高達48%,較三、四線城市高出2個百分點。但三季度以來,在二線城市地價短暫攀升后之后,企業投資也趨于理性,二線城市拿地步伐也有所放緩。
 
  總體來看,百強房企拿地態度保持理性,拿地銷售比下降至0.38。分梯隊來看,最為理性的是10強房企和31名-50名的房企,雖然均較一季度有所提升,但兩個梯隊前9個月拿地銷售比分別為0.36和0.33,低于行業平均線。
 
  而銷售額排行在11名-20名與50名-100名這兩個梯隊的拿地銷售比為各梯隊中最高,且一直都保持高位穩定。對此,克而瑞研究中心表示,一方面是房企擴大規模、提升行業地位的需要;另一方面體現出中小房企發展壓力比較大。
 
  值得警惕的是,前三個季度中仍有少部分土儲較少的房企拿地力度與去年大幅下滑,未來或將面臨銷售業績增長后勁不足、拿地策略被迫調整的問題??傮w來看,大部分規模房企的土儲去化保持在行業平均水平,因此行業周期下行之際謹慎投資并不會對未來業績造成影響?! ?/div>
 
  龍頭房企拿地更為謹慎
 
  “從企業本身來講,其實是非常愿意拿地的,但一般企業拿地投資要根據回籠的現金流定,因此資金鏈狀況決定了房企的補倉力度,尤其對中型房企來說,主觀上拿地意愿很強烈,擴大規模和提升業績的目標明確,哪怕錢貴一點,如果融資到位就會去土地市場找機會?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示,目前來看,全國土地市場底價成交地塊增加,可謂拿地的窗口期,但房企仍要根據自身戰略和資金鏈狀況布局。
 
  事實上,龍頭房企投資更為謹慎。從拿地單價上就可見一斑。據克而瑞研究中心統計數據顯示,TOP10房企前9個月新增土儲平均成本為4646元/平方米,低于百強平均值近300元/平方米;相比之下11名-20名的房企新增土儲平均成本為5838元/平方米,對于這部分企業來說,拿地同時還應該注意控制成本,保證盈利空間。
 
  對此,有業內人士稱,拿地投資力度多取決于銷售情況和融資情況,即是企業現金流水平。保持好的投資節奏的企業,都是根據現金流“量入為出”式拿地,才能保證企業安全。
 
  “現金流是房企發展至關重要的一部分,可以視作房企的‘血液’,現金流管理的好壞,直接關系到房企的生死存亡?!钡谝惶酱骶S斯估價及顧問服務部華北區高級董事胡建明向記者表示。
 
  不過,仍有一部分房企拿地相對積極,既有華潤、龍湖、招商蛇口等老牌企業,拿地銷售比在0.6左右,顯著高于行業平均水平,也有一些千億元房企如中梁、融信等,拿地相對積極主動。土地儲備底氣稍有不足,是這些房企在尋求規模進階和擴張拿地積極的因素之一。
 
  接下來,克而瑞研究中心認為,結合房企自身銷售和市場環境兩方面因素來看,四季度大多房企任務重心會在銷售上,投資力度還會進一步下滑;對于確實有較大納儲需求的房企而言,建議通過多元化的拿地方式增加土地儲備,降低拿地成本及風險。
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