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時隔5年,融創在北京首次公開拿地

發布時間:2019年10月16日 15:58    來源:新京報
  作為明星企業,融創與其創始人孫宏斌一樣,從來不缺少話題。在10月15日的北京土地招拍掛市場,并不熱門的南六環外地塊,由于融創的參與以及中間環節出現的戲劇一幕,成為輿論熱議的焦點。最終,融創多付9000萬元將地塊收入囊中。
 
  值得關注的是,這也是時隔5年多后,融創再次在北京土地招拍掛市場公開競地。市場好奇,融創回歸北京土地招拍掛市場的原因是什么?是增厚北京土地儲備需要,還是市場下行周期的抄底拿地?
 
  多加9000萬,融創虧不虧?
 
  融創所拿地塊名為“北京市大興區黃村鎮孫村組團DX00-0009-6010地塊R2二類居住用地、DX00-0009-6009地塊A33基礎教育用地”(以下簡稱孫村地塊),起始價18.1億元。該地塊建筑規劃規模為97871平方米,其中二類居住91463平方米,宅地容積率1.8,限高24米,綠化率35%;配建幼兒園6408平方米,容積率0.8。該地塊為限競房地塊,未來商品住房銷售均價不超過42672元/平方米,且最高銷售單價不得超過46939元/平方米,執行“90/70”政策。
 
  相比于同一天現場競價的舊宮地塊,其優越的位置以及激烈的競爭程度,孫村地塊位于南六環外,位置稍顯一般,交通不便,配套有待完善,因此市場預期并不高。競拍現場,吸引了融創+南昌市政、金茂+路勁、金地、保利、金融街5家競拍主體參與。
 
  該地塊在競拍過程出現戲劇化一幕。在總價競拍到第9輪時,融創+南昌市政聯合體舉牌19.4億元,主持人進行第三次叫價后,無人應價,主持人落槌的同時,金茂+路勁聯合體殺了出來,幾乎同時舉起號牌應價。隨后,工作人員將上述2個競買主體相關負責人請出拍賣廳,并進行了長達一個小時的協商。最終,雙方重回現場,重新競拍,最終融創+南昌市政加價9000萬元,以20.3億元奪得該地塊。
 
  縱觀競拍結果,溢價率12.15%,并不算太高,對于“土豪”融創來說,或許能夠承受。但是該地塊設置銷售限價,當下,地產行業利潤下降成為趨勢,房企對于成本控制較為看重,平白多增加的9000萬元,對于融創來說,是赤裸裸的成本。合碩機構首席分析師郭毅表示,9000萬元對于開發商來說是純粹的土地成本,不僅意味著利潤的損失,同時會增加銷售壓力,“對于融創來說,在未來的開發過程中,可能會背負更多壓力?!?/div>
 
  對此,新京報記者采訪融創相關負責人,截至發稿,并未給予回復。
 
  事實上,該地塊給予融創的挑戰或許不僅僅是如何控成本、保利潤的問題。孫村地塊位于北京南六環外,位置偏遠,交通配套都不太完善,中原地產首席分析師張大偉評價,“地塊一般?!?/div>
 
  值得關注的是,大興目前已經成為北京限競房的集中供應地,產品同質,整體去化一般。位于孫村地塊南側4公里處就有大興金茂悅、中海云熙兩個限競房項目,限售均價為40058元/平方米。據了解,中海云熙為了能夠實現快速去化,采取高周轉模式,并在價格上給予折扣優惠。
 
  在郭毅看來,該地塊容積率1.8,限高24米,同時限定“90/70”,可以做成均質洋房,從融創自身來說,打造該類產品,有自己的市場優勢。同時大興新機場的開通以及城南經濟的迅猛推進,都會讓城南住宅產品贏得更多市場關注。
 
  時隔5年后,融創首次北京公開拿地
 
  在競拍的前一天,張大偉就指出,10月15日的土拍競價,有10大看點,其中一個是融創回歸北京土地招拍掛市場,張大偉指出,融創在北京土地招拍掛市場最后一次的拿地時間是2014年年初。
 
  2013年是融創的高光一年,在土地市場頻頻亮相,其拿到著名的農展館地塊,創造北京住宅用地最高單價紀錄,這種高熱延續到2014年年初,當年的1月16日,經過74輪競拍,融創以18.2億元競得門頭溝新城一商業金融地塊,溢價率高達93.61%。但是此后,融創在北京土地招拍掛市場,基本銷聲匿跡。
 
  后來,融創在北京土地市場雖有聲音,但多以收并購的方式,諸如2014年入股東二環香河園3號地。今年的1月20日,融創宣布以125.53億元,收購泛??毓稍诒本?、上海的項目。
 
  而在5年多后,融創在北京土地招拍掛市場公開拿地,原因是什么?融創方面并未給予回復。
 
  郭毅認為,主要有以下幾個原因,第一,是基于融創自身業務發展的需要,這幾年來,融創在北京拿地并不多,主要是此前有足夠的土地儲備,但是經過這幾年的消化,進入尾聲,無論是市場份額還是對于標桿項目的打造上,都需要補充土地儲備。第二,通過收并購方式所拿地塊可能會涉及到復雜的背景與難題,很難快速實現入市,融創之前所拿的泛海地塊就是如此。第三,當前土地價格處于低谷,競爭較小,此時出手,或許可以以更低的成本獲得土地。
 
  與南昌市政淵源較深,雙方合作多個項目
 
  另一個令人關注的焦點是,與融創合作的南昌市政,在北京土地招拍掛市場鮮有出現,卻與融創淵源頗深。
 
  2012年4月16日,來自江西的南昌市政斥資19.15億元,強勢摘得東二環外的香河園3號地,成交樓面價超過2.5萬元/平方米,在當時僅次于薊門橋地塊近3萬元/平方米的樓面價。
 
  與同年拿地項目相比,香河園3號地的開發節奏明顯偏慢。拿地兩年后,香河園3號地還在進行地下工程施工。2014年10月份,融創悄然入股香河園3號地,并負責操盤,該項目就是如今的使館壹號院。張大偉當時曾說,對于一個小體量高端住宅來說,南昌市政缺乏運營經驗,吸引融創合作可以大幅度降低運營成本,提高項目知名度,加快開發進程和回款。
 
  據天眼查顯示,香河園3號地項目公司北京香園大道實業有限公司中,大股東為南昌市政,占股60%,融創占股40%。
 
  除了使館壹號院外,雙方還合作了“南昌青山湖壹號”、“山東齊河觀瀾府邸”等項目。2018年9月份,南昌市政公用集團與融創中國在南昌簽署戰略合作協議,雙方表示將在“城市基礎設施、投資、建設開發、文旅旅游、新產業發展”等領域開展全面戰略合作。
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